Desafíos y estrategias para alquilar un piso

El alquiler de viviendas es la forma de ganar dinero, al menos eso es lo que afirman algunos. En la superficie parece una apuesta segura; en realidad, por lo general son más dolores de cabeza de lo que vale la pena. Los desafíos comienzan temprano y casi siempre involucran tiempo y dinero.

Desafíos que enfrentan los nuevos propietarios de bienes raíces residenciales

Encontrar una propiedad

Se han escrito libros enteros sobre cómo encontrar una propiedad adecuada porque es muy importante. Compra una casa que sea demasiado cara y nunca ganarás dinero. Pero tratar de obtener una ganga también puede ser complicado. La compra de una casa para reparar requiere que tengas las habilidades, el tiempo, las herramientas y el dinero para hacer las reparaciones y renovaciones necesarias.

Si no tienes prisa, esta puede ser una forma de obtener una ganga en tu inversión; si ya tienes un trabajo de tiempo completo y una familia, cada minuto que pasas reparando la casa de alquiler es un minuto que no pasas haciendo algo más rentable o agradable. Pero hoy en día, las empresas de administración pueden hacer gran parte de este trabajo preliminar, desde ubicar una propiedad hasta renovarla, por ti, por una tarifa, por supuesto.

Preparar la propiedad

Conseguir que casi cualquier propiedad inmobiliaria quede en condiciones de arrendamiento a menudo requiere al menos pisos nuevos y pintura, los cuales requieren tiempo y dinero. Las pantallas, las terrazas y el cuidado del césped son otras necesidades diarias. Cada vez que un inquilino se va, estos asuntos también deben ser reconsiderados.

Encontrar inquilinos

Internet proporciona una forma rápida y económica de encontrar inquilinos potenciales. También puedes registrarte con una compañía de bienes raíces que evalúe a los inquilinos por ti. En algunas ciudades y pueblos, los agentes inmobiliarios muestran un apartamento en nombre del propietario a cambio de una comisión sobre el alquiler. Otra forma de encontrar inquilinos es compartir esta información con amigos y familiares que puedan hacer recomendaciones.

Evaluar a los inquilinos por tu cuenta requerirá verificaciones de antecedentes y de crédito, lo que puede ser costoso, pero a menudo es una buena idea. Los inquilinos responsables pagan el alquiler a tiempo, no abusan de la propiedad y no te obligan al costoso y lento procedimiento de desalojo.

Problemas

Incluso los grandes inquilinos y las casas de alquiler perfectas conllevan muchos problemas. Tuberías rotas, desagües obstruidos, puertas de garaje rotas, mascotas y compañeros de cuarto son solo algunos de los desafíos que surgen. Incluso los buenos inquilinos quieren tu atención completa e inmediata cuando el sistema de alcantarillado retrocede en su casa, o la compañía de cable corta accidentalmente las líneas telefónicas.

Los inquilinos desafiantes son un problema aún mayor. Las llamadas telefónicas diarias y el alquiler atrasado o impago pueden aumentar la molestia. El día de la mudanza es otro momento desafiante. Los daños a las paredes, los pisos, las alfombras y otras partes de la casa pueden provocar peleas y reparaciones costosas.

Debido a que cada momento de discusión desperdiciado es un momento en que la casa está vacía, a menudo es mejor que te quedes con ella y pagues las reparaciones tú mismo.

Mantenimiento

El mantenimiento de piezas y características importantes es un gasto importante. Los nuevos dispositivos cuestan cientos de dólares; un nuevo techo o camino de entrada puede costar miles de dólares. Si el alquiler es de $1500 al mes y el techo es de $10 000, puedes perder dinero rápidamente. Agrega a eso alfombras o pisos de madera nuevos, pintura y una estufa nueva, e inquilinos a corto plazo, y la propiedad podría perder dinero en los años venideros.

Tasas de interés

¿Qué tienen que ver las tasas de interés con esto? Mucho. Cuando las tasas de interés caen, a menudo es más barato comprar que alquilar, por lo que la demanda de tu(s) casa(s) puede caer. Reducir los alquileres para mantener la competitividad puede reducir gravemente tu capacidad para ganar dinero.

Probablemente necesitarás obtener un seguro de propietario y esa es otra entrada en la columna de gastos actuales.

¿Se puede ganar dinero alquilando bienes inmuebles?

Sí, pero requiere un plan. A continuación, se destacan varios enfoques rentables:

Dividir

Dividir el espacio comprando un dúplex (u otra estructura fácilmente divisible) suele ser una forma rentable. Ya que tú estás en el sitio y planeas cuidar la propiedad de todos modos, el dinero extra es una bonificación. Por supuesto, todos los desafíos aún se aplican, y vivir en el sitio significa que siempre está disponible y estará en estrecho contacto con los inquilinos.

Largo Plazo

Muchos inversionistas de bienes raíces te dirán que ganan rentablemente con el alquiler y los gastos. Su enfoque es comprar una propiedad barata, dejar que el alquiler de los inquilinos pague la hipoteca y luego venderla en 30 años.

Si bien es un enfoque razonable, es probable que las ganancias sean pequeñas. Y aún requiere tiempo y esfuerzo que podría haberse invertido mejor en otro lugar. Un alojamiento de alquiler te ofrece la flexibilidad de determinar cuándo vendes una propiedad.

Haz todo lo posible

Los propietarios serios se lo toman en serio. Se incorporan, compran varias propiedades y hacen una parte importante del trabajo ellos mismos. Es una decisión que requiere mucho tiempo y energía. Y una estrategia de compra-venta para maximizar la transferencia de bases imponibles negativas y amortizaciones y minimizar los ingresos.

Contratar a un administrador de propiedades

Un administrador de propiedades puede asumir muchos de los deberes de administrar una propiedad de alquiler. Esto incluye marketing, selección de inquilinos, mantenimiento, elaboración de presupuestos y cobro de alquileres. Es posible que desees considerar contratar a un administrador de propiedades si deseas delegar estas tareas, aunque hacerlo reducirá tus ganancias.

El papel del administrador de la propiedad

Los administradores de propiedades pueden cumplir una variedad de funciones. Depende de ti negociar exactamente con tu gerente. Es fundamental averiguar cuál será su función y elaborar una lista de deberes y responsabilidades. ¿El administrador de tu propiedad encontrará inquilinos? ¿O se encargará del mantenimiento diario y del cobro del alquiler?

Un administrador puede ser un contratista independiente o un empleado. Debes hablar con tu asesor fiscal para determinar el enfoque más favorable y determinar las obligaciones específicas que pueda tener.

También puedes contratar a una empresa de administración de propiedades, una empresa que contratas, para que se ocupe directamente de todos los aspectos de la propiedad arrendada. Esto puede ser costoso, pero puede ser ideal si tienes varias propiedades de alquiler.

Elige un administrador

Asegúrate de que cualquier administrador de propiedades que esté considerando cumpla con los requisitos de licencia locales y nacionales correspondientes.

Un gerente experimentado debe ayudarte con la publicidad, el marketing, las relaciones con los inquilinos, el cobro de alquileres, la elaboración de presupuestos, el alquiler y el mantenimiento. Un buen administrador de propiedades también estará al tanto de las leyes locales y estatales. Como propietario, tú puedes ser considerado responsable por las acciones de tu administrador, por lo que podría ser demandado si tu administrador viola las leyes de vivienda justa.

Una vez que hayas elegido un administrador y los términos del acuerdo, deberás crear un acuerdo de administración de la propiedad que defina los deberes, la compensación y los términos de terminación del administrador.

¿Vale la pena alquilar un piso? Solo tú puedes decidir eso. Solo asegúrate de mirar antes de dar el paso y emprender tu nueva empresa con expectativas realistas y un plan sólido.

Scroll al inicio